Quelle: WELT ONLINE, Juni 2009
Nicht nur während des Urlaubs denken immer mehr Menschen über den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses nach. Auch Steuerspareffekte spielen bei diesen Überlegungen eine Rolle, und diese sind bei Ferienimmobilien im Inland tatsächlich möglich. Dafür müssen aber von Beginn an die Weichen richtig gestellt werden.
Der Grundgedanke sieht meist so aus: Die Familie nutzt ein paar Wochen
im Jahr die eigene Ferienwohnung, in der anderen Zeit wird diese vermietet.
Bei dieser Konstellation sind die Ausgaben (u.a. Kreditzinsen, Abschreibung,
laufende Nebenkosten) zum Teil höher als die Mieteinnahmen - es entstehen
rote Zahlen.
Die Verluste verringern das zu versteuernde Einkommen und damit die zu
zahlenden Steuern. Das Finanzamt sponsort als in gewisser Weise die Immobilie.
So einfach ist das Steuernsparen aber leider nicht. Die Rechtsprechung und die Voraussetzungen bei Ferienimmobilien haben sich in den letzten Jahren stetig verschärft. Wer Vermietungsverluste geltend machen will, muss mittlerweile einiges beachten – insbesondere muß die "Gewinnerzielungsabsicht" klar erkennbar sein, also die Absicht, mit der Immobilie tatsächlich Geld verdienen zu wollen. Ansonsten spricht das Finanzamt von sogenannter Liebhaberei und mit der Steuerersparnis wird es nichts.
Bei Ferienimmobilien mit Steuervorteil sind zwei Varianten zu
unterscheiden:
Ddie Ferienimmobilie soll grundsätzlich nich selbst genutz werden, sondern zunächst ausschließlich in die Vermietung gehen, Steuern sparen und vielleicht erst im Alter als eigenes Domizil dienen.
Diese Variante ist am unkompliziertesten, allerdings sind auch hier Hürden zu nehmen, damit die steuerlichen Verluste anerkannt werden. So muss die reine Vermietung glaubhaft dargestellt werden, etwa per Vertrag mit einer Zimmervermittlung o.ä., worin die Eigennutzung für das gesamte Jahr ausgeschlossen wurde.
Laut Bundesfinanzhofes steht eine Gewinnerzielungsabsicht auch dann infrage, wenn der Ferienimmobilien-Eigentümer die "ortsübliche Vermietungszeit" mindestens um 25 Prozent unterschreitet, also zu weniger als 75% als in der region üblich vermietet. Wie viele Vermietungstage im Jahr üblich sind, weiß in der regel der örtliche Tourismusverband. Im Streitfall wird auch das Finanzamt dies überprüfen.
Soll das eigene Ferienhaus oder die Ferienwohnung sowohl vermietet als auch selbst genutzt werden - zru Eigennutzung gehört auh die kostenlose Überlassung an Angehörige oder Freunde - darf das Finanzamt den Nachweis per Ertragsprognose erwarten, dass die Einnahmen über einen Zeitraum von 30 Jahren die Kosten und die Abschreibungen übersteigen werden. Ist ein Überschuss nicht zu erwarten, so werden die entstehenden kosten wegen "Liebhaberei" nicht anerkannt. Allerdings - gilt die gesamte Vermietung als Liebhaberei, so müssen die Mieteinnahmen ebenfalls nicht versteuert werden.
Bei einer positiven Ertragsprognose muss das Finanzamt die Kosten zumindest anteilig anerkennen, und zwar entsprechend dem Verhältnis von Vermietung (absetzbar) zu Selbstnutzung (nicht absetzbar).
Aber was ist mit den Leerstandszeiten? Wie sie verteilt werden, hängt davon ab, ob die Selbstnutzung jederzeit oder nur zeitweise möglich war. Bei jederzeitiger Selbstnutzung werden die Leerstandszeiten entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung verteilt. Wird die Zeit für die Eigennutzung genau festlegt - etwa nur Juli -, gehen die Kosten während des Leerstandes voll in die Vermietungsrechnung ein.
